■藍色之光/第一財經日報2006-12-12
再過5到10年，南京西路將會是個什么樣子？這不僅是商家和消費者發出的疑問，更是靜安區政府迫切需要思考和規劃的問題
根據《靜安南京西路發展規劃》，靜安南京路將分為五大功能區，具體說來，即：信息傳媒區、時尚購物區、賓館會展區、文化旅游區、休閑娛樂區
2005年，靜安區以現代服務業為核心的第三產業增加值比重已經達到了84.1％，比上年提高了1.9個百分點，第三產業已經成為靜安區經濟增長的主要動力。其中，靜安南京路地區堪稱靜安區五大支柱產業中的三大產業——現代商業、現代服務業和房地產業的集中地。商務經濟、商業經濟和生活居住已經成為該地區的經濟支撐。
商務辦公
靜安南京路地區現有甲、乙級商用及專用辦公樓38幢，加上其他中小型辦公建筑面積，辦公總建筑面積121.5萬平方米（38幢合計99.2萬平方米）。其中，甲級寫字樓有9幢，建筑面積為47.5萬平方米；乙級寫字樓14幢，建筑面積為26.4萬平方米，行業專用寫字樓6幢，其他辦公樓9幢，建筑面積分別為13.6萬和11.7萬平方米。
依托靜安南京路地區初具規模的寫字樓格局，靜安已成為上海跨國公司地區總部、銀行金融機構、現代專業服務機構最為發達的地區之一。目前靜安南京路地區已集中了中外商務機構2000余家，擁有通用電氣（GE）、摩托羅拉中國公司、馬士基物流、百事投資等一大批跨國公司辦公機構。根據中國銀行市中支行提供的世界500強客戶的資料顯示，目前市中支行共有500強客戶56家，其中辦公在靜安南京路的有40余家，特別是英、法等總領事館和美國、西班牙等一批商務處的駐扎，更是吸引了眾多國外客戶入駐。在銀行和非銀行金融機構方面，雖然外資銀行的地區總部和分支機構受政策調控紛紛遷到浦東，但靜安南京路地區金融服務功能仍很強大，全靜安區范圍共有銀行分支機構29個、營業網點83個，國內外保險公司分支13家，證券公司營業部33戶，其中相當一部分分布在南京路沿線。此外，各類投資公司近年來在南京路辦公區發展較快，目前已有154戶，注冊資本達到31.2億元。
高端服務
據不完全統計，2005年在靜安區納稅的現代服務企業有2375戶，上繳稅收21.2億元，年增14.82％，上交區級稅收占區級財政收入的28.5％。全區執業律師事務所81家，在全市各中心區名列前茅，包括國浩、匯理等著名事務所，另有16家外國律師事務所開設辦事處，占全市1/3。各類會計師事務所已發展到23家，包括畢馬威、滬港等著名事務所，廣告機構全區在上海20強占有5家，包括奧美、智威湯遜、麥肯光明、元太等。
酒店會展
靜安南京路地區是全市旅游星級賓館尤其是五星級賓館最為集中的地區之一，現有星級飯店21家，客房5714間，床位8612張。其中擁有上海波特曼麗嘉酒店、靜安希爾頓酒店、上海錦滄文華大酒店和上海四季酒店4家五星級飯店，以及靜安賓館、上海國際貴都大酒店、上海賓館、上海美麗園龍都大酒店等4家四星級飯店，6家三星級飯店，7家二星級飯店。截止到2005年末，該地區旅游星級飯店客房平均出租率達69.2％，繼續保持全市領先水平。旅游星級飯店平均房價達918.71元，比上年增長7.1％，為各區之最。據統計，全市1/4的外國商務客和游客入住在靜安南京路地區，且主要為商務客源。但隨著浦東、黃浦一批新的高標準五星級酒店的建設竣工以及國際大酒店管理集團的普遍加入，靜安區酒店業的領先優勢有可能縮小。
政府在規劃和思考什么？
過5到10年，南京西路將會是個什么樣子？這不僅是商家和消費者發出的疑問，更是靜安區政府迫切需要思考和規劃的問題。
記者從有關方面了解到：未來5～10年，南京西路的整體規劃目標是要趕超紐約、倫敦、巴黎、東京等代表性的國際大都市的中心城區，進一步完善城市空間布局的合理性，提升商務商業中心的繁榮度，推進工作居住功能的國際化，促進城區行政管理水平，以塑造體現上海建設現代化大都市和國際經濟中心城市的“魅力之心（CharmingHeartoftheCity）”。至2010年，將靜安南京路地區建設成集國際性商務活動、高品級商業購物、時尚性生活消費、精致性城市景觀于一體的城市中心，成為上海躋身于現代化國際大都市的標志性中心城區。
南京西路的未來五大功能區
根據《靜安南京西路發展規劃》，靜安南京路將分為五大功能區，具體說來，即：信息傳媒區、時尚購物區、賓館會展區、文化旅游區、休閑娛樂區。
第一大功能區為石門路地區，具體指東起成都北路、西至茂名北路，這里將成為文化傳媒、公共活動和綜合服務區。
第二大功能區為梅泰恒地區，以梅龍鎮廣場、中信泰富廣場和恒隆廣場為核心，形成商務辦公、時尚休閑、品牌購物中心區。
第三大功能區為上海展覽中心地區，以波特曼麗嘉酒店、嘉里中心、上海展覽中心為核心，形成商務辦公、會展、酒店服務區。
第四大功能區為靜安寺地區，東起常德路、西至烏魯木齊北路，這里將成為商業購物、公共活動、辦公酒店區。
第五大功能區是協和城區，位于烏魯木齊北路和鎮寧路之間，以建設中的協和世界廣場為中心，形成主題休閑娛樂式商業、辦公、住宿綜合區。
政府部門面前的一道思考題
要把南京西路建設成為國際購物標志性地區，則必然要引進更多的商業設施，這樣做到底是會稀釋消費能力，還是會形成更高的集聚效應？這是擺在上海靜安區政府部門面前的一道思考題。
靜安區經委主任葉堅華對媒體表示，從政府的角度看，靜安區的商業面積不是多了，而是少了。國際大牌喜歡扎堆兒，喜歡擇鄰而居，它們都想與LV這樣的牌子做鄰居。從這方面說，靜安南京路的品牌聚集度較高，所以現在想進駐靜安南京路的國際品牌也很多，但靜安目前沒有那么多高檔的商業載體可提供，很多新的載體還處在在建或待建過程中，所以只能讓這些牌子排隊，而有些牌子如果等不及，很可能另擇地方，這樣靜安南京路就會喪失機會。還有商務方面，靜安也希望引進一些著名的與品牌相關的企業，但地方就這么大，所以，未來若干年如何把有價值的企業和品牌調整進來，把價值小或無價值的企業和品牌置換出去，是靜安區占領并守住商業制高點的關鍵。
關于在同質化競爭的環境下，南京西路的商業發展的定位問題，靜安區區長張仁良對記者說，靜安區面積7.62平方公里，戶籍人口31萬，人口數和地域都是上海最小的。這幾年來，靜安堅持雙高發展戰略。所以，在靜安區“十一五”規劃中，靜安的定位是：錯位發展、以高取勝。
為此，靜安正在不斷地“騰樓換企”，把一些非一線品牌置換成高端品牌。當然這是要做些工作的。那些國內品牌、二線品牌，可以置換到支馬路上發展。現在陜西路的氛圍已經日漸成形。
靜安有個口號，“第二就是落后”。因為靜安地方小，只有一流才有優勢。一個途徑就是增加現代商業商務的聚集度。“十一五”期間靜安的商業商務樓宇面積還將增加200萬平方米，加上現有的200萬平方米，商業商務樓宇面積總量將達到400萬平方米。
對此，靜安區副區長沈敏提出，要爭取做到“人無我有，人有我優，人優我特”。根據靜安的現狀，應該將眼光投向世界——如何用世界性的眼光看待靜安南京路，用國際化的標準提升靜安南京路？坦率地說，除了硬環境方面的一些瓶頸外，在軟環境建設方面更是有待提高，尤其是在人文等軟環境方面。如何在三五年內改善軟環境，提高軟實力，正是靜安區目前重點要考慮的問題。□