經常接到身邊同事或朋友咨詢，說起他們小區的各種煩心事：物業公司服務差、賬目不公布、業主委員會成立重重困難、重新換物業公司障礙不斷、業主委員會與物業公司成天鬧得雞犬不寧……實在忍無可忍，只想賣房走人，卻發現由于小區糟糕的物業環境，自家房價比隔壁小區掉價不少。這是不少職場人士真實生活的寫照，在外奔波一天，回到家卻為小區里的事煩惱不已。

近些年物業管理的矛盾糾紛已經成為一大民生問題，剛剛實施的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）對于與業主切身利益相關的熱點問題作出了新規定，每位業主不可不知。

一、業主委員會成立難，街道社區來幫忙

隨著業主維權意識的提高，越來越多的業主關心起自己小區的那些事：公共收益都去哪了、物業公司服務質量不好怎么辦、如何選聘新的物業公司等問題。小區業主的共同事務由業主共同決定，單個業主無法行使權利，因此，選舉成立業主委員會，代表全體業主行使權利已然成為業主自治的必然趨勢。然而，由于業主大會的設立及選舉業主委員會的流程較為復雜，業主們多為熱心公益的在職人士，不具備足夠的專業能力，許多小區的業主委員會遲遲無法成立。這就導致了涉及全體業主權益的事項無法決策，業主的權益無法得到保障。

為了更好的幫助業主成立業主大會、選舉業主委員會，此次《民法典》正式明確了政府部門、居委會對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。業主若在成立業主委員會的過程中遇到難題，可向所在轄區的街道、社區尋求幫助，以便盡快成立成立業主委員會、擁有依法維權的合法主體。

二、維修資金使用規則已調整，業主積極參與不可少

“我家是頂層，幾乎每次下雨棚頂都滲漏，我可以申請維修資金嗎？”“我們家是老舊小區，想要申請維修資金修繕設備，需要什么手續？”在實務中，業主經常會咨詢維修資金如何使用并且抱怨維修資金使用的門檻太高，申請困難、經常來回跑等問題。

籌集和使用專項維修資金屬于業主共同決定的事項，原《物權法》規定需要經過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，《民法典》對此表決規則進行了調整，需業主共同決定的事項應當先由專有面積和人數占比超過三分之二以上的業主參與表決，再由參與表決的專有部分面積和人數過半數的業主同意。

從最終表決通過的數字上來看，表決生效的比例已降低，但是并不意味著今后業主共同管理小區事務容易了，因為涉及業主共同決定事項，先要有“雙三分之二”的業主參與表決，否則無法進入具體事項的投票表決。由此可見，業主們還得積極參與小區共有事務的管理，才有可能提高共有事務管理決策的效率。

三、業主共有部分產生的收入屬業主共有

作為業主，是否注意到你家小區外墻面或電梯內的廣告、地面的停車位及廣場上的快遞柜？這些都是產生公共收益的渠道，對于地段好的小區來說這是一筆不小的收益。那這些收益應當屬于誰呢？

《民法典》規定，業主對共有部分享有共有和共同管理的權利，建設單位或物業服務企業利用共有部分從事經營活動時需獲得業主表決同意，產生的收益在扣除合理成本后，歸屬于業主共同所有，由業主共同決定如何使用。經過業主共同決定后這些收益可以用于彌補維修資金不足，可以為小區增設娛樂設施，對于仍有結余的小區還可以給業主發福利。

四、物業公司口頭承諾也有法律效力

《民法典》規定物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。對業主在與物業公司簽訂物業服務合同中需要注意的關鍵點進行了明確，便于業主對物業服務合同的內容及履行情況進行了解和查詢。

小區招投標過程中有些物業公司為了能夠提高中標籌碼，在投標路演或在合同磋商過程中現場作出有利于業主的口頭承諾。但在成功進駐物業項目后，口頭承諾若無法兌現，無疑會引發物業公司與業主之間的矛盾。

《民法典》明確規定物業公司公開作出的有利于業主的服務承諾，視為物業服務合同的組成部分。這就意味著物業公司無論是在宣傳、廣告中以及以其他公開場合所作出的有利于業主的承諾，均是物業服務合同的一部分，對物業公司具有法律拘束力。若是物業公司拒不履行，業主可以要求其承擔違約責任。

五、小區共同管理情況業主有權知道

日常生活中，作為業主是否注意到小區公告欄中張貼的內容，是否會關心物業公司服務的事項包括哪些，服務質量是什么標準以及維修資金的相關使用情況又是如何？這些事項不僅關系到小區日常管理的狀態，也與每位業主的切身利益緊密相關。《民法典》規定，物業公司應當定期將服務事項、維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告，業主對于小區共同管理事項享有知情權。

六、業主裝修出租或出賣房屋應當告知物業公司

業主是房屋的所有權人，當然對其專有部分享有支配權。但是，業主在行使支配權的同時也應當明確界限，不能影響到其他業主的權利。特別是全體業主共住同一個小區，在行使自己權利的同時不得損害其他業主的權益。《民法典》規定，業主在對自己房屋進行裝飾裝修、轉讓、出租、依法改變共有部分用途的，都應當事先向物業公司告知，使物業公司知悉并掌握情況，便于其履行管理職責。

七、業主依照法定程序可提前解除物業服務合同

業主與物業公司之間的物業服務合同在履行期內，如果物業公司的服務無法達到合同約定的標準，業主有權依照法定程序重新選聘一家物業公司。《民法典》賦予了業主提前解除物業服務合同的權利。只要業主大會程序合法，在合同期內業主可以提前解除物業服務合同，提前六十日書面通知物業公司后可要求物業公司退出。

當然，《民法典》賦予業主的合同解除權并不能隨意行使，若因解除合同造成物業公司損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償物業公司的合理損失。

八、保護頭頂上的安全，人人有責

“高空拋物”是最近一兩年社會關心的熱點話題，《民法典》對于高空拋物致害責任進行了細化，嚴禁高空拋物，高空拋物或墜物造成他人損害的，應當由侵權人承擔責任；經調查無法確定侵權人的，除非業主能證明自己不是侵權人，否則所有存在加害可能的業主（或使用人）要共同對受害人進行補償。

因此，對于高空拋物業主可不能事不關己，鄰里之間應當加強宣傳提醒，提高全體業主的素質，否則出了高空拋物事件，業主可能面臨共同承擔責任的風險。

《民法典》作為我國第一部民事領域的綜合性法律，涵蓋各類民事主體的各種人身關系和財產關系，對于涉及業主的權利義務進行了規范。“買房一時，住房一世”，每一位業主都應當好好學習《民法典》，了解新規定帶給我們日常生活的變化。只有業主權利意識覺醒，關注小區的公共事務，學會適當地維護自身合法利益，才能減少自家小區里的那些煩心事。